原创 谢逸枫 2018-02-01 14:19:30 文/谢逸枫 中国房价是货币现象，货币是房价现象，老谢2009年提出这样的看法。2018年如果你手握100万元现金，如何进行最好的资产配置？你是愿意把这100万元存到银行，还是换成美元、白银、黄金、股票、债券、基金、信托、期货、银行理财、古董字号、房子？按照的CPI、M2、的增速看，现在的100万元，放着不动，十年后它能值多少钱？有人算出来还有22万元，也有人算出来46万元，75万元。
算一算你口袋里的钱，十年后还能买什么才是最好的投资与理财产品。肯定是房子，不是什么美元、白银、黄金、股票、债券、基金、信托、期货、银行理财、古董字号等。货币贬值实质上就是货币交易价值，简单说就是货币的购买力问题。这跟货币发行量、货币供需关系、通货膨胀、物价水平的因素都有关系。
最近通过国家统计局发布的信息，可以得到2017年部分宏观经济数据：全年GDP总值827122亿元，按可比价格计算，比上年增长6.9%。回到开头的问题上来，我们根本无法回答“2018年的100万元，到2028年值多少钱？”这个问题，因为根本就没有工具可用。到国家统计局网站上摘抄如下： 第一种算法：从单纯从居民消费价格指数角度计算。按照2006-2016年CPI增长33%换算一下，10年之前的100万元，到今天将贬值为75万元。所以，最终的答案是：根据官方公布的统计数据计算，在中国2006-2016这10年之间，100万元货币贬值为46-75万元。至于将来会如何变化，还是那句话：变化不定的因素太多，而且根本没有用于预测的利器，很难得进行科学地测算。 1995年，《中国中央银行法》颁布实施，中国的货币发行整体上开始与国际接轨，央行印钞再也不是以前的看领导心情随意印，而是有了一整套固定的程序和方法（有抵押品才印），从此中国也摆脱了那种实体经济动辄20%、30%真实通胀率的时代。 先来看看，政府告诉我们的那个CPI是多少。按照官方公布的CPI，一半时间里都比央行一年期定期存款利率高，这说明中国过去20多年的时间，很多时候就是在掠夺存款人来补贴银行。根据国家统计局公布的数据，2017年12月末中国的CPI同比值为101.8，也就是说，相比2016年增长了1.8%。所有CPI累计下来，2017年末的物价，相对于1995年末上涨至原来的1.88倍。22年来中国的物价总体仅上涨为原来的1.88倍。平均下来，过去22年每年的物价上涨幅度仅有2.9%。
尽管不信，还是用这一数据估算，10年后物价将上涨至目前的133.3%。换算下来，今天的100万元，到2028年初，大约相当于今天的75.03万元。 第二种算法：从综合考虑货币总量与GDP总量两个因素计算。真实通胀=人民币广义货币发行量（M2）增长速度-中国实际GDP增长速度。2006-2016年间广义货币M2增长了348%不错，这稀释了货币的价值。但是，GDP总量或者人均GDP增长了238%和222%，这也相当于增加了货币的价值。两者可不可以互相抵消一部分呢？没有办法去深入探讨这个问题。不妨简单计算一下货币增长率在110-126%区间，取其平均值118%。按照这个数据换算，10年之前的100万元，到了今天大约相当于46万元。
如果说央妈的广义货币供应M2相当于中国的全部货币、GDP相当于中国一年内交易的所有商品和服务的总和，提出来一个计算中国经济真实通货膨胀的简单方法。根据央妈最新公布的数据，2017年中国总体的广义货币供应增长率为8.2%，而根据统计局透露的口风，2017年中国GDP增长率约为6.9%，由此算下来，中国2017年的真实通胀率为1.3%。22年的真实通胀率全部计算进来，中国当前的实际物价相比1995年底上涨至5.44倍，算下来每年上涨8%左右。用这个数据来进行估算，2028年初中国的物价将上涨至目前的2.16倍。换算下来，今天的100万元，到2028年初，大约相当于今天的46.3万元。 第三种算法：从单纯从广义货币总量角度计算。2006-2016年间M2增长了348%，就像往糖水里兑水一样，糖水的甜度肯定下降，同理货币的购买力也要下降。单纯考虑这一个因素，10年前的100万元，等同于现在448万元的价值。换算过来，10年之前的100万元，到了今天已经贬值为了22万元。如果有人对这个数字也不满足，想要追上我们伟大央妈印钞的数据，那可能就是另外一份你非常不想看到的数据了。
1995年底的时候，中国的广义人民币供应量大约是6.075万亿元，今天已经变为167.68万亿元，折算下来，广义货币数量变为1995年底的27.6倍。算下来，每年的增长率大约是16.3%。用这个数据来进行估算，2028年初中国的物价将上涨至目前的4.52倍。换算下来，今天的100万元，到2028年初，大约相当于今天的22.1万元。 总之，按照过去22年的情况，现在的100万元人民币，等到2028年1月份：1）相信政府公布的统计数据，它相当于今天的75万元；2）追求真实购买力的话，相当于今天的46万元；3）想追上央妈印钞速度的话，相当于今天的22万元。进一步的，如果考虑到2012年底新一届领导人上任以来，经济上不再强调货币刺激，而是希望通过市场的结构性改革来解决经济发展中出现的问题。广义货币供应增长率大幅度放缓，所以如果采用近5年的数据，结果将会乐观很多（下表是2012年以来的M2、GDP、官方通胀、真实通胀的增长率）。
假定按照过去5年的增长率平均值，今天的100万元，到2028年：按照官方通胀类比，相当于今天的81.8万元；按照真实通胀类比，相当于今天的62.7万元；按照GDP增长类比，相当于今天的49.9万元；按照货币增长类比，相当于今天的32.3万元。接下来的10年间，如果中国不发生政治经济的特大变革，对这个问题，个人倾向于两个真实通胀的数据之间——现在的100万元放着不动，到2028年1月份的价值，大约相当于今天的：46-63万元。
CPI，是居民消费价格指数，它反映的是消费品价格的涨幅。CPI越高说明物价涨幅快，手中钱的购买力就下降得快。消费是拉动经济的三架马车之一，CPI还被作为反映一个国家和地区的经济现状的指标。CPI适度上涨，说明经济景气，反之则是经济衰退。正因如此，每年CPI2%的增幅已成为发达国家调控经济的手段之一。再看货币贬值速度，货币贬值速度=M2增速（货币发行速度）-GDP增速（财富创造速度）。 2017年全年M2平均增幅为9.7%，GDP增速为6.9%，2017年的货币贬值速度为2.8%，房价涨幅为5.6%，人均可支配收入增幅为7.3%。房价涨幅要快于CPI增速和货币贬值速度，是因为只有当房价涨幅高于生活中一般消费品时，能跑赢货币贬值速度时，房子才对大众有吸引力，民众才愿意购房，政府的去库存目标才能达成。换句话说，只有房价上涨，民众才有购房或投资意愿，当房价下降的时候，民众反倒不会买而是选择观望，所以市场才会将那句“买涨不买跌”奉为圭臬。 央行公布2017年金融统计数据，12月末，广义货币(M2)余额167.68万亿元，同比增长8.2%；全年人民币贷款增加13.53万亿元，外币贷款增加522亿美元；全年人民币存款增加13.51万亿元，外币存款增加779亿美元。2017不12月末，广义货币(M2)余额167.68万亿元，同比增长8.2%；狭义货币(M1)余额54.38万亿元，同比增长11.8%；流通中货币(M0)余额7.06万亿元，同比增长3.4%。2016年以来，M2增速整体处于下行态势。
2017年5月，M2同比增速更是从4月的10.5%降至9.6%，跌破“两位数”，1994年，M2成为货币供应指标，过去十年均在12%-17%之间。 2017年全年CPI上涨1.6%，涨幅比上年回落了0.4个百分点。2017年1-12月，全国商品住宅平均销售价格为10455元/平方米，与上年同期相比提高416元，涨幅为5.6%。2017年的房价涨幅就刚好达到了这个要求。2017年CPI涨幅为1.6%，货币贬值速度为2.8%，房价涨幅为5.6%，人均可支配收入增幅为7.3%。低于CPI增速和货币贬值速度，民众的购房意愿会下滑，会影响去库存。高于人均可支配收入，百姓想买也买不起，同样会影响去库存。居中是最理想的模式，既刺激了经济增长，又不影响百姓购房。 中国货币增量不增速基调趋势不变。预计2018年1月新增贷款必达到2万亿元水平，同比2017年1月2.03万亿元、2016年1月的2.51万亿元相比没啥变化。2017年全年新增人民币贷款13.53万亿元，再创历史新高。由2008年4.91万亿、2009年9.59万亿元攀升至2017年13.53万亿。2017年，一个值得关注的重点是消费贷爆发，2017年居民短期贷款增加1.83万亿元，同比增长181.8%。
去杠杆和金融强监管导致M2增速下降。据初步测算，2017年金融机构同业业务、债券投资、股权及其他投资全年同比少增，下拉M2增速超过4个百分点。另一个数据是，2017年末金融机构持有的M2增长7.2%，比整体的M2增速低1个百分点，而住户和企事业单位持有的M2增速则高于整体的M2增速。值得说明，2017年M2全年持续低增速。自2017年5月份向下突破10%以来，至2017年12月未再站上10%，因此“M2低增速”成为年度话题。 新增贷款不断上升，同经济下行变化同步进行。异动出现在2009年。2008年底，伴随着四万亿刺激政策的出台，货币政策转为适度宽松，2009年新增信贷大幅攀升至9.59万亿，同比增长95.31%。此后，新增规模连续下滑至2011年的7.47万亿，2011年后新增信贷稳步增长，2012年的8.20万亿元、2013年的8.89万亿元、2014年的9.78万亿元、2015年的11.72万亿元、2016年的12.65万亿元，至2017年达到13.53万亿。
房地产贷款、占新增贷款比例呈现不断上升趋势。2015年M2增速13.3%%，新增贷款11.72万亿元，同比多增1.81万亿元，其中房地产贷款3.05万亿元，占新增贷款26%。2016年M2增速11.3%，新增贷款12.65万亿元，同比多增9257亿元，其中房地产贷款5.6687万亿元，占新增贷款45%。2017年M2增速8.2%，新增贷款13.53万亿元，同比多增8782亿元/平方米，其中房地产贷款5.56万亿元，同比少增1087亿元，占新增贷款40%。 2017年新增居民中长期贷款则为5.3万亿，同比小幅下滑7%，这为居民按揭贷，其下滑反映出房产调控政策取得成效。2017年末个人住房贷款余额21.86万亿元，同比增长22.2%，增速比上一年回落14.5个百分点。2017年末产能过剩行业中长期贷款余额同比下降1.7%，降幅比上年末扩大0.7个百分点。产能过剩行业中长期贷款减少269亿元，同比多减55亿元。服务业中长期贷款新增4.67万亿元，同比多增2.05万亿元。基础设施业中长期贷款新增2.26万亿元，同比多增1.18万亿元。非标进入楼市。2016年信托业规模是20万亿，投放房地产领域的大约是1.43万亿。
|
微信扫一扫
