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绿地控股集团的投资价值分析

---易道启发价值网寻找价值公司研报系列（三）

一、公司的基本情况：

报告期公司经营情况简要分析

三季度，中国经济继续保持了“总体平稳、稳中向好”的态势，但稳增长的压力仍然较大； 房地产调控不断深化，中央及地方先后出台了发展住房租赁市场的政策措施，对市场预期产生了 重要影响；全国金融工作会议之后，监管力度不断增强，资金面进一步收缩。在上述环境下，公 司继续围绕“转型、改革、创新、协同、风控”的主线，狠抓当期经营业绩提升，狠抓重点难点 工作推进，狠抓创新转型成果落地。经过努力，公司主要经济指标继续保持了平稳较快增长，质 量效益不断提升，全局性重点工作有序推进并取得阶段性成果，为完成全年目标奠定了基础。 1、主要经济指标保持平稳较快增长，运行质量不断提升 前三季度，公司实现营业收入 1804 亿元，同比增长 20%，其中：房地产主业实现营业收入 910 亿元，同比增长 22%；基建产业实现营业收入 705 亿元（内部抵消后），同比增长 46%。实现利润 总额 114 亿元，同比增长 35%；实现归属于上市公司股东的净利润 66 亿元，同比增长 11%。 2、房地产主业实现较快发展，创新转型深入推进 三季度，房地产调控继续保持了从严、从紧的态势，随着金融监管的加强，房地产领域“去 杠杆”力度加大，一线城市住宅、商办市场成交进一步下滑。面对这种市场环境，公司房地产主 业全力以赴抓去化、抓业绩，并继续推进年初确定的“五大重点工作”，夯实基础，补齐短板， 提升核心竞争力。第一，狠抓销售去化，提升销售业绩。不遗余力去库存、去商办、推新盘，全 力以赴提升销售业绩。三季度实现合同销售金额 702 亿元，同比增长 12%，合同销售面积 539 万 平方米，同比增长 20%，回款 589 亿元，同比增长 16%。前三季度累计实现合同销售金额 2033 亿 元，同比增长 17%，合同销售面积 1579 万平方米，同比增长 19%，回款 1675 亿元，同比增长 28%。 第二，围绕重点题材，拓展重大项目。聚焦重点区域，围绕特色小镇、康养谷、高铁商务区等重 点题材，狠抓重大项目拓展。三季度，南京江北超高层、山东雪野湖小镇、江西赣江新区小镇等 18 个项目先后落地，新增权益土地面积 248 万平方米，权益计容建筑面积 459 万平方米。前三季 度累计新增项目 39 个，累计新增权益土地面积 495 万平方米，权益计容建筑面积 1091 万平方米。 第三，推进甲供直采，降低项目成本。全面推进材料设备甲供直采工作。截止三季度末，已先后 完成 70 余个材料设备种类的以量换价谈判，平均降本幅度为 15%左右。同时，通过全面实施甲供 直采方案，进一步梳理、改革了相关工作流程，倒逼了设计、合约、工程等环节的标准化。第四， 实施全周期运营管理，提高管理精度。以完善 ERP 系统数据为基础，以发现和解决问题为导向， 着力推进公司房地产项目全面纳入 ERP 系统，并对已上线项目的全周期运营情况进行实时监控和 梳理分析。第五，加强内容运营，提高服务水平。根据“重产业、重运营”的思路，积极整合内 2017 年第三季度报告 7 / 24 容资源，不断提高运营服务水平。继续推进与复旦大学、上海交大、同济大学等机构的合作，着 力整合科创、康养、医疗、文旅等产业资源，形成了特色小镇、康养谷、地级市高铁站商务区等 产品的标准化模块，提高了内容竞争力。 3、多元产业快速发展，能级进一步提升 三季度，公司大基建、大金融、大消费等产业快速发展，科创、健康、教育等产业顺利起步， 协同效应进一步发挥，增添了新的竞争优势。 （1）大基建产业 公司大基建产业狠抓市场拓展，推进重大项目，总体发展势头良好。特别是贵州建工、江苏 省建等骨干单位，充分发挥混合所有制的体制机制优势，深化创新转型，锐意突破进取，取得了 较好的发展局面。第一，经营业绩快速增长。前三季度，大基建产业已累计实现营业收入 705 亿 元，同比增长 46%，新增项目金额 1400 亿元，同比增长 92%。第二，市场拓展成效显著。绿地城 投中标 27 亿元的杭州湾三期项目。贵州建工承接了一批 PPP、EPC 项目，并深化政企合作，以打 包方式拓展贵州省内各市、州项目，效果明显。江苏省建牵头的联合体成功中标 161 亿元的南京 求雨山 PPP 项目，并围绕“一带一路”，实施“走出去”战略，成功签约马来西亚保障房项目， 中标冈比亚、老挝等援建项目。绿地城建参与投资开发的大型文旅 PPP 项目“韶山平里村田园综 合体”成功举行奠基仪式。 （2）大金融产业 全国金融工作会议之后，监管政策进一步从严。公司大金融产业主动调整策略，在抓好常规 业务经营的同时，着力围绕重点项目开展资本运作。第一，业务经营总体平稳。房地产基金、一 二级市场投资等债权和股权业务稳步推进。第二，存量资源变现增值工作积极推进。在操作物业 资产取得成功经验的基础上，继续挖掘绿化园林、类金融、教育、汽车等存量资源，开展资本运 作，积极运用金融手段予以变现增值。 （3）大消费产业 商品零售产业方面，进口商品直销业务继续拓展，新开 4 家实体门店，门店总数达到 35 家。 线下门店经营及线上业务运作水平进一步提升。酒店旅游产业方面，抢抓旅游消费升级契机，加 快酒店产业发展和经营管理水平提升。继续对外输出酒店管理，特别是围绕“一带一路”战略， 成功在柬埔寨金边输出酒店管理。 此外，科创产业快速发展，取得积极进展。校企合作深入开展，生命健康科技园等重点合作 项目有序推进，复旦绿地、交大绿地两个“双创中心”运营情况良好，进一步丰富了科创产业资 源的内涵。健康产业顺利起步。成立绿地康养产业集团，研发了涵盖“医康养娱游学”六大主题 内容的“康养居”酒店产品模型，并启动了 6 个康养酒店项目。教育产业积极破题。组建了绿地 教育产业集团（筹），积极开展外部教育资源合作、内部教育资产整合等工作。 4、海外经营加快转型 2017 年第三季度报告 8 / 24 顺应国家政策导向，加快海外经营创新转型。对现有的海外房地产项目，积极调整产品定位 和市场策略，主攻海外当地客群，并积极运用大单销售、资本运作等方式加快项目去化。同时， 积极拓展越南、柬埔寨等“一带一路”沿线国家，优化海外投资布局，并积极开展轻资产业务。 5、投资并购取得重大突破 积极发挥先行优势，参与国企混改。成功完成西安建工收购工作，标志着公司大基建领域的 投资并购“再下一城”，产业版图成功扩展至西北地区。 6、综合管理水平进一步提升 三季度以来，公司继续围绕“转型、改革、创新、协同、风控”的主线，对前期梳理出的企 业管理中的薄弱环节，积极落实整改方案，推动体制机制变革，管理水平进一步提升。 （据2017年第三季报）

（二）估值水平

根据近期公司业绩快报，2017年1月-12月，每股收益EPS为0.72元/股，以今日收盘价10.13元计算，其市盈率为14.07。鉴于该公司盈利未来具有大幅度增长的潜力，可以预期该公司具备显著的投资价值。

   另外特此申明，本案例只是启发价值网宿成建教授基于绿地控股的公开财务报表分析，任何基于未来的分析与预测均存在风险与不确定性，任何基于本报告而进行的股票买卖导致的风险与易道启发价值网及宿成建无关。

                                  易道启发价值网，宿成建，2018.1.16日